Bygglov Stockholm – guide till regler, ritningar och bygglovsprocessen

Planerar du att bygga nytt, bygga till eller förändra en befintlig byggnad i Stockholmsområdet? Då är en av de första frågorna ofta om åtgärden kräver bygglov.

Reglerna kring bygglov förändrades dessutom den 1 december 2025. Det innebär att flera regler och begrepp som många fastighetsägare fortfarande känner igen har ersatts av ett nytt system.

Samtidigt är bygglovsfrågan sällan så enkel som att bara kontrollera byggnadens storlek. Fastighetens detaljplan, placeringen på tomten, kulturhistoriska värden, närheten till fastighetsgräns och vilken typ av åtgärd du planerar kan påverka vad som är möjligt.

I den här guiden går vi igenom bygglov i Stockholm, vilka handlingar som vanligtvis behövs, hur processen ser ut och vad du bör undersöka innan du börjar projektera.

Behöver du bygglov i Stockholm?

Huvudregeln är fortfarande att nybyggnad kräver bygglov.

Men det finns flera undantag, och sedan de nya reglerna infördes finns större möjligheter att genomföra vissa mindre byggåtgärder utan bygglov.

Det betyder däremot inte att alla mindre byggnader eller tillbyggnader automatiskt är lovfria.

Först behöver man bland annat undersöka:

• vilken typ av byggnad det gäller

• åtgärdens storlek

• om fastigheten ligger inom detaljplan

• vad detaljplanen innehåller

• placeringen i förhållande till fastighetsgränser

• om byggnaden eller området är särskilt värdefullt

• om det finns andra bestämmelser som innebär utökad lovplikt

Därför bör varje fastighet och projekt bedömas individuellt.

Nya bygglovsregler från december 2025

Den 1 december 2025 infördes omfattande förändringar i plan- och bygglagen.

Det tidigare systemet med exempelvis friggebod och attefallshus ersattes med nya regler för lovfria komplementbyggnader och komplementbostadshus.

Även reglerna för tillbyggnader förändrades.

För dig som planerar ett projekt under 2026 är det därför viktigt att utgå från de nya reglerna och inte från äldre guider som fortfarande finns på nätet.

Hur stor komplementbyggnad får man bygga utan bygglov?

En komplementbyggnad kan exempelvis vara ett fristående förråd, garage eller annan byggnad som kompletterar huvudbyggnaden.

Inom ett område med detaljplan kan en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus under vissa förutsättningar uppföras utan bygglov med en byggnadsarea på högst 30 m².

Utanför detaljplan är motsvarande gräns under vissa förutsättningar 50 m².

Det finns samtidigt en total gräns för de lovfria komplementbyggnaderna på tomten.

Inom detaljplan får den sammanlagda byggnadsarean för sådana byggnader vara högst 45 m², medan motsvarande gräns utanför detaljplan är 65 m².

Äldre lovfria byggnader kan också behöva räknas in när den sammanlagda arean beräknas.

Det finns dessutom krav på bland annat byggnadens höjd, placering och förhållandet till den byggnad som den ska komplettera.

Kan man göra en tillbyggnad utan bygglov?

De nya bygglovsreglerna innebär också större möjligheter att göra en lovfri tillbyggnad.

En tillbyggnad på en byggnad som inte är en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus kan under vissa förutsättningar göras utan bygglov om den får en bruttoarea eller öppenarea på högst 30 m².

Tillbyggnaden får bland annat inte överstiga byggnadens taknock.

Tidigare genomförda lovfria tillbyggnader behöver dessutom räknas in i den sammanlagda tillåtna arean.

Det innebär att du inte automatiskt kan bygga ytterligare 30 m² bara för att dagens regler tillåter upp till den storleken.

När kan bygglov ändå krävas?

Ett vanligt misstag är att endast kontrollera antal kvadratmeter.

Det finns situationer där en åtgärd kan kräva bygglov trots att den annars hade kunnat vara lovfri.

Det kan exempelvis gälla om byggnaden placeras nära:

• fastighetsgräns

• järnväg

• områden av betydelse för totalförsvaret

Utökad lovplikt kan också gälla för särskilt värdefulla byggnader och bebyggelseområden.

Det här är särskilt relevant i Stockholmsregionen där det finns många äldre villamiljöer, kulturhistoriskt värdefulla byggnader och områden med särskilda planbestämmelser.

Att en byggnad storleksmässigt ryms inom ett lovfritt undantag innebär därför inte automatiskt att den får uppföras utan vidare kontroll.

Detaljplanen är en viktig del av bygglovet

När en fastighet ligger inom detaljplan behöver projektet normalt bedömas mot planens bestämmelser.

Detaljplanen kan exempelvis reglera:

• hur mycket av tomten som får bebyggas

• var byggnader får placeras

• antal våningar

• byggnadshöjd

• takets utformning

• mark som inte får bebyggas

• användningen av byggnaden

• kulturhistoriska värden

• andra särskilda bestämmelser

Två fastigheter som ligger nära varandra kan därför ha helt olika möjligheter att bygga till eller uppföra en ny byggnad.

Det är en av anledningarna till att en detaljplaneanalys tidigt i projektet kan vara värdefull.

Bygglov Stockholm – vilka ritningar behöver du?

Vilka handlingar som behövs beror på vilken åtgärd du söker bygglov för.

Kommunen behöver tillräckligt tydligt underlag för att kunna förstå den föreslagna förändringen och pröva den mot gällande regler.

Vid exempelvis nybyggnad eller tillbyggnad kan handlingarna vanligtvis omfatta:

• situationsplan

• planritningar

• fasadritningar

• sektionsritning

• markredovisning

• projektbeskrivning eller andra kompletterande handlingar

För mer komplicerade projekt kan ytterligare underlag behövas.

Situationsplan

Situationsplanen visar fastigheten ovanifrån.

Här redovisas bland annat befintliga byggnader och var den nya byggnaden eller tillbyggnaden ska placeras.

Avstånd till fastighetsgränser och andra viktiga mått behöver normalt framgå.

Planritning

Planritningen visar byggnaden ovanifrån och beskriver bland annat:

• rummens placering

• väggar

• dörrar

• fönster

• trappor

• användningen av olika rum

Vid en tillbyggnad behöver det vara tydligt vad som är befintligt och vad som tillkommer.

Fasadritningar

Fasadritningarna visar byggnaden från utsidan.

Här framgår exempelvis:

• byggnadens höjd

• fönster och dörrar

• tak

• material

• marknivåer

• hur tillbyggnaden förhåller sig till den befintliga byggnaden

  
  

Sektionsritning

En sektionsritning visar ett vertikalt snitt genom byggnaden.

Den används för att redovisa exempelvis:

• rumshöjder

• bjälklag

• tak

• takvinkel

• nivåskillnader

• byggnadens anslutning till marken

Plan-, fasad- och sektionsritningar behöver stämma överens med varandra.

Så går en bygglovsansökan till

Även om varje projekt är unikt följer bygglovsprocessen normalt ett antal grundläggande steg.

1. Undersök fastigheten

Börja med att samla information om fastigheten.

Kontrollera exempelvis:

• fastighetsbeteckning

• detaljplan

• befintliga ritningar

• tidigare bygglov

• fastighetens byggrätt

• eventuella kulturhistoriska bestämmelser

Det är också klokt att tidigt kontrollera om det finns andra begränsningar som påverkar projektet.

2. Utveckla projektet

När förutsättningarna är kända kan arkitekten börja arbeta med byggnadens utformning.

Det är betydligt bättre att upptäcka en begränsning i detaljplanen under skissarbetet än efter att färdiga bygglovshandlingar redan har tagits fram.

3. Ta fram bygglovshandlingarna

När projektets utformning är bestämd tas de ritningar och övriga handlingar fram som kommunen behöver för att kunna bedöma ansökan.

Handlingarna behöver vara tydliga, måttsatta och konsekventa.

4. Skicka in ansökan

Ansökan lämnas till byggnadsnämnden i den kommun där fastigheten ligger.

I Stockholms stad går det att ansöka digitalt. Kranskommunerna har egna e-tjänster och rutiner.

Om projektet kräver en kontrollansvarig behöver även uppgifter om föreslagen kontrollansvarig lämnas.

5. Kommunen granskar ansökan

När ansökan kommit in bedömer kommunen om den innehåller tillräckliga handlingar.

Om något saknas kan du behöva komplettera ansökan.

Kommunen prövar därefter projektet mot bland annat plan- och bygglagen, detaljplanen och de krav som är relevanta för åtgärden.

I vissa ärenden får grannar eller andra berörda möjlighet att yttra sig.

6. Beslut om bygglov

När kommunen har prövat ansökan fattas beslut.

Det kan innebära:

• beviljat bygglov

• avslag

• att projektet behöver justeras eller kompletteras innan beslut kan fattas

Ett beviljat bygglov betyder dock inte automatiskt att byggnationen får starta.

7. Tekniskt skede och startbesked

Efter bygglovet fortsätter den tekniska delen av byggprocessen.

Beroende på projektet kan kommunen behöva underlag som exempelvis:

• kontrollplan

• konstruktionsritningar

• konstruktionsberäkningar

• brandskyddsunderlag

• energiberäkningar

• andra tekniska handlingar

Vid större projekt hålls vanligtvis ett tekniskt samråd.

Du får inte påbörja en lov- eller anmälningspliktig åtgärd innan kommunen har lämnat startbesked.

8. Byggnation och kontroller

Under byggnationen ska projektet genomföras enligt handlingarna och de krav som fastställts för projektet.

Kontroller enligt kontrollplanen dokumenteras löpande.

Om projektet förändras under byggtiden kan ändringen behöva stämmas av med kommunen innan den genomförs.

9. Slutbesked

När arbetena är färdiga lämnas det underlag som kommunen behöver för att kunna avsluta ärendet.

När kraven är uppfyllda kan kommunen lämna slutbesked.

Hur lång tid tar bygglov i Stockholm?

Byggnadsnämnden ska som huvudregel fatta beslut om en ansökan om bygglov eller förhandsbesked inom tio veckor.

Tiden kan i vissa fall förlängas en gång med högst ytterligare tio veckor.

En viktig detalj är att tidsfristen påverkas av om ansökan är komplett.

Om kommunen tidigt begär att en brist i ansökan ska avhjälpas kan beräkningen av handläggningstiden påverkas.

Det är därför en stor fördel att försöka lämna in ett så komplett och genomarbetat underlag som möjligt från början.

Bygglov, laga kraft och startbesked är inte samma sak

Tre begrepp blandas ofta ihop:

Bygglov innebär att kommunen har godkänt den lovpliktiga åtgärden.

Startbesked innebär att kommunen bedömer att åtgärden får börja genomföras.

Laga kraft innebär att tiden för att överklaga beslutet har gått ut utan att beslutet har överklagats, eller att överklagandeprocessen är avslutad.

Sedan de nya bygglovsreglerna infördes gäller beslut om bygglov normalt omedelbart. Det innebär däremot inte att du får börja bygga utan startbesked.

Att påbörja ett projekt innan beslutet fått laga kraft kan dessutom innebära en risk eftersom bygglovet fortfarande kan överklagas och senare ändras eller upphävas.

Behöver du en kontrollansvarig?

Vid många större byggprojekt behövs en kontrollansvarig, KA.

Den kontrollansvarige ska vara certifierad och ha en självständig ställning i förhållande till den som utför arbetena.

Det finns samtidigt undantag för vissa mindre och enklare åtgärder.

Om projektet kräver en kontrollansvarig ska byggherren föreslå vem som ska ha rollen.

Det är därför bra att undersöka frågan redan tidigt i projekteringen.

Varför försenas bygglov?

Många bygglovsärenden tar längre tid än nödvändigt eftersom grundläggande frågor inte har utretts innan ansökan skickas in.

Vanliga problem kan vara:

Ofullständiga ritningar

Mått saknas eller olika ritningar visar olika saker.

Projektet strider mot detaljplanen

Tillbyggnaden kan exempelvis hamna på mark som inte får bebyggas eller innebära att den tillåtna byggrätten överskrids.

Befintliga förhållanden är felaktigt redovisade

Gamla ritningar stämmer inte alltid med hur byggnaden faktiskt ser ut.

Kulturhistoriska frågor upptäcks för sent

I delar av Stockholm finns byggnader och miljöer där förändringar kräver särskild hänsyn.

Projektet förändras under handläggningen

Större ändringar efter inlämningen kan innebära att handlingarna måste ritas om och prövas på nytt.

Kan grannar påverka bygglovet?

I vissa bygglovsärenden ska berörda grannar eller andra sakägare få möjlighet att yttra sig.

Det betyder däremot inte att en granne själv bestämmer om bygglovet ska beviljas eller avslås.

Det är byggnadsnämnden som fattar beslut utifrån gällande lagstiftning och de omständigheter som ska prövas.

Ett bygglov kan dessutom överklagas av den som har rätt att överklaga beslutet.

Överklagandetiden kan vara tre veckor från delgivning eller fyra veckor från kungörelsen för dem som inte ska delges beslutet.

Kostar det att söka bygglov?

Ja. Kommunen tar normalt ut en avgift för handläggningen av bygglovsärendet.

Hur stor avgiften blir beror bland annat på:

• vilken kommun fastigheten ligger i

• vilken typ av åtgärd det gäller

• projektets omfattning

• vilka delar kommunen behöver handlägga

Utöver kommunens avgift tillkommer kostnaden för att ta fram exempelvis arkitektritningar, kartunderlag, konstruktionshandlingar och andra konsultunderlag som projektet behöver.

Det är därför bra att skilja mellan kommunens bygglovsavgift och kostnaden för projekteringen.

Behöver bygglovsritningar och konstruktionsritningar tas fram samtidigt?

Inte alltid.

Bygglovsritningarna används i första hand för kommunens prövning av själva bygglovet.

Konstruktionsritningarna, K-ritningarna, beskriver i stället hur byggnadens bärande konstruktion ska utföras.

Vid många projekt arbetar därför arkitekten först fram byggnadens utformning och därefter samordnas projektet med en konstruktör.

Vid mer komplicerade projekt kan det däremot vara klokt att involvera konstruktören redan under skissarbetet för att säkerställa att lösningen går att genomföra.

Vanliga frågor om bygglov i Stockholm

Måste alla tillbyggnader ha bygglov?

Nej.

Sedan den 1 december 2025 finns möjlighet att under vissa förutsättningar göra tillbyggnader på upp till 30 m² utan bygglov.

Det finns dock flera undantag och begränsningar. Fastighetens och byggnadens förutsättningar behöver därför kontrolleras innan man utgår från att tillbyggnaden är lovfri.

Finns Attefallshus och friggebod kvar?

Begreppen finns naturligtvis fortfarande kvar i vardagligt språk och äldre byggnader har uppförts enligt de tidigare reglerna.

Men i det bygglovssystem som gäller från den 1 december 2025 har de tidigare särskilda lovundantagen ersatts av nya regler för bland annat komplementbyggnader och komplementbostadshus.

Behöver jag bygglov för att ändra fasaden på min villa?

Inte nödvändigtvis.

De nya reglerna innebär bland annat förändringar i lovplikten för fasadändringar på en- och tvåbostadshus.

Men bygglov kan fortfarande krävas i särskilt värdefulla miljöer, genom särskilda planbestämmelser eller på grund av andra regler.

Fastighetens förutsättningar bör därför kontrolleras innan arbetet påbörjas.

Kan jag börja bygga så fort bygglovet är beviljat?

Du behöver ha fått startbesked innan en lov- eller anmälningspliktig åtgärd får påbörjas.

Ett bygglov och ett startbesked är alltså två olika beslut.

Hur länge gäller ett bygglov?

För en lovpliktig åtgärd behöver arbetet normalt påbörjas inom två år och avslutas inom fem år från den dag bygglovet fick laga kraft.

Behöver jag bygglov om projektet ligger utanför detaljplan?

Att fastigheten ligger utanför detaljplan betyder inte automatiskt att bygglov saknas.

Däremot finns vissa större möjligheter till lovfria åtgärder utanför detaljplan.

Vilka regler som gäller behöver bedömas utifrån den aktuella fastigheten och åtgärden.

Kan jag få hjälp med hela bygglovsprocessen?

Ja. Ett bygglovsprojekt kan omfatta betydligt mer än själva ansökan.

Vid ett större projekt kan arbetet exempelvis innehålla:

• analys av fastighetens förutsättningar

• arkitektritningar

• bygglovshandlingar

• dialog med kommunen

• konstruktionshandlingar

• kontrollansvarig

• teknisk projektering

• underlag inför startbesked

• fortsatt samordning inför byggnation

Att samordna dessa delar från början kan göra övergången från idé och bygglov till faktisk byggproduktion betydligt enklare.

Planerar du ett byggprojekt i Stockholm?

Om du planerar att bygga nytt, göra en tillbyggnad eller förändra en befintlig byggnad är det klokt att börja med att ta reda på vad som gäller för just din fastighet.

Genom att undersöka detaljplanen, byggnadens förutsättningar och behovet av bygglov innan projekteringen går för långt kan många kostsamma omtag undvikas.

Med rätt underlag kan projektet sedan utvecklas från första skiss och bygglovshandlingar vidare till konstruktionsprojektering och färdig byggnation.